[摘要] 随着传统楼市销售旺季“金九银十”的来临，8月开发商推盘速度略有加快，不过上海楼市僵局还在继续，目前多数楼盘价格也尚未出现松动迹象，买卖双方深陷博弈中，为“金九银十”蒙上阴影。
随着传统楼市销售旺季“金九银十”的来临，8月开发商推盘速度略有加快，不过上海楼市僵局还在继续，目前多数楼盘价格也尚未出现松动迹象，买卖双方深陷博弈中，为“金九银十”蒙上阴影。由于国家宏观政策的不放松，限购限贷的从紧，导致一、二手房的成交量或将走低，此外外围区域出现一二手房价格倒挂的局面，就整体来看，二手房市场的“金九银十”或无法预期而至。
38楼盘抢滩优惠盘现不到一成
尽管业内分析回暖可能性不大，但开发商的确在着手准备“金九”。9月新开楼盘38个，相比8月有明显增加，不过比去年同期仍略有减少。由于此前单价1.5万－2万/平方米之间的“刚需盘”销路不错，因此“金九银十”期间由他们唱主角的可能性很大。
与想象中的新盘扎堆推出不同，数据显示，9月即将开盘的38个楼盘中，仅有3个楼盘明确开盘时会有优惠措施，所占比例不到一成。明确优惠的三个楼盘为：绿地蔷薇九里、都荟豪庭以及盘古天地。其中优惠幅度的为盘古天地，办理VIP卡后可优惠15万元。从推盘量的回升可以看出，不少开发商已经着手在为即将到来的“金九银十”做准备。不过受到楼市房产新政的影响，与去年9月43个项目开盘，还是略有减少。
在9月即将上市的38个楼盘中，有29个位于外环外，即便是外环外，楼盘的报价也参差不齐，其中的富兴华庭，均价约为11000元/平方米。报价的绿城玉兰花园，均价达到了43000－46000元/平方米。
德佑地产研究中心主任陆骑麟强调，在购房者降价预期日渐增强的情况下，开发商却没有对价格做出调整，使得市场陷入僵局，或出现“金九不金”的局面。
值得注意的是，近期部分开发商出于自身运营角度，开始调低价格。如更多开发商响应的话，这一现象也将从一手新房波及二手房。从汉宇地产分行反馈信息表显示，上海已有多个板块出现了一二手房价格倒挂现象，主要集中在外环线附近区域，如宝山的顾村、月浦板块，青浦的新城板块，均出现了一手房价格低于周边二手房。
如今大多数开发商上半年业绩出现下滑，即使身经百战，也无法支撑持久战的压力。800万平方米以上的商品住宅供应存量，促销降价似乎已迫在眉睫。预计未来上海将上演一股降价潮，“主动降价”已是支撑市场回暖的动力。
也有认为大幅降价将在二三线城市限购之后。业内人士表示，如果下半年对这些二三线城市实施限购等严厉政策的话，对于开发企业的打击将是沉重的。届时，在一二线城市成交量双双走低的销售压力下，开发商会加大新房供应，或将通过降价来以价换量。
2万元的“刚需房”仍将唱主角
9月即将开盘的38个楼盘中，目前已有19个楼盘报价，值得注意的是，19个楼盘中近半数报价不到2万远/平方米。 报价不足2万元/平方米楼盘均位于嘉定、松江、奉贤等区域。
尽管整体市场未必回暖，但是也有市场人士预计，单价在1.5万-2万元/平方米之间的“刚需房”依然会销路不错。数据显示，今年1－7月，90平方米以下的小户型成交面积与去年同期相比增加了17%。此外，今年1－7月间上海小户型成交量自2月开始呈逐月递增的态势。从近期宝山、嘉定等区推出的单价1.5万元左右/平方米的新盘销售火爆情况来看，低总价的刚需房在“金九”应该还会有所作为。
但是反观中高端物业，就不那么乐观了，因为理论上他们的主要客户都是限购对象。陈先生手上已有4套物业，前段时间他主动找到中介，明确表示还想买一套静安豪景的物业，他觉得市中心物业稀缺性强，且保值度高，故想要购入长期持有作投资，但是他手上已经有多套房子，受到政策的阻拦，他已经无法再购房，也只能作罢。
陈先生并非“孤例”，8月中高端物业的二手房成交普遍遭遇了“滑铁卢”，记者从位于陆家嘴、静安、原卢湾等中心区域的上海中原门店了解到，8月上旬的中高端物业二手成交量与7月同期相比萎缩近6成，此外由于房东对于市中心区域的看好，故降价议价空间较少，目前约5%左右，对于中高端物业而言，传统意义上的“金九银十”恐难现。
陆家嘴板块主要客户群为公司高管，同时也不乏一些外地实力客户。据上海中原陆家嘴分行经理高成龙介绍，板块8月上旬二手房成交很低迷，比7月同期二手成交量少了60%左右，主要是受到“沪四条”的影响，客户观望再起，特别是补税叫停的政策，把许多外地籍客户挡在了门外，无法购房。
而上海中原静安豪景分行经理乐斐也表示，8月至今区域二手房成交量不太理想，和7月同期相比也少了大概5成左右，上门客户和来电客户也大幅减少。但是新的客户却很少，新客户的增长跟不上消化的速度，这样一来，成交量也就自然上不去了。“现在客户大多都在观望，而且限购对区域内的客户影响也较大，大概阻碍了70%左右的客户购房，因为到这里购置中高端物业的客户大多手里都有几套房。”
“金九”购房指南
9月份，将有多个以往热销楼盘加推新房源，如位于闸北大宁板块的慧芝湖花园，嘉定江桥板块的金鼎香樟苑，青浦朱家角板块的中信泰富朱家角等。汉宇市场地产研究部认为，“刚需客”和改善型购房客还是可以在外环和内外环淘到性价比好的楼盘的。
年轻刚需客
可以关注外环线附近，近轨交的楼盘，如嘉定江桥板块、浦东周康板块，青浦朱家角板块等，这些区域紧邻外环线，公交、轨交也较为发达，板块内商业即使无法与徐家汇、陆家嘴商圈媲美，但因其都是百年老镇，新老商业融合，也极具特色，足以满足周边居民的日常需求。另外次新房云集、年轻人较多，是这些板块的共同特点。目前板块内主力户型以70－100平方米的一房和两房为主，单价区间在13000－20000元/平方米，总价为150万－250万元。如位于周康板块的中海御景熙岸，该楼盘主推89平方米以下的精装修三房，性价比较高，深受年轻小白领的青睐。
改善型客户
可以关注内外环间区域，如闸北大宁、不夜城板块，浦东高行、花木、北蔡板块等，预计9、10月将有近17万平方米的房源上市。这些区域周边主干道路较多，交通出行相当便利，周边配套也比较成熟，教育资源丰富。部分房源，依树伴湖，景观独好。另外，这些区域的楼盘多数出于名企手笔，楼盘自身价值、品质突出。板块内户型基本以90－150平方米的两房、三房为主，总价为400万－600万元/套，深受有经济基础的改善型置业者青睐。位于浦东中外环间的“仁恒森兰雅苑”，该楼盘坐落于20万平方米的森兰绿地内，面积区间为90－200平方米，主力户型以大户型为主。精装修房源，预计售价在45000元/平方米。
■ 观点
金九银十难再续
◆知名房地产评论人顾海波：今年楼市一线城市金九银十难再续。二三城市可能由于限够购令的不同步、不系统会出现所谓的“赶末班车”现象，但空间不会太大。事实上中国楼市已经连续5年没有“金九银十”了。 5年多来除了2008年以外，其他几年都是由于上半年房价上升过快或成交量过大而造成9、10月份短暂的消费 “断层”（尤其是2008年、2009年以后楼市的风险日益积聚），这是一个十分正常的现象，淡季不淡、旺季不旺可能也是中国楼市今后几年的常态。
◆汉宇地产市场分析师张佳浩：目前不仅是开发商目前比较难熬，不少购房者也同样面临限购限贷的困扰。 “由于对楼市未来走向的不确定性存在，在这个过程中，房企再降价，再搞推盘活动，也很难从根本上缓解这种压力。预计今年‘金九银十’的成交难以出现井喷行情。 ”
◆上海中原地产副总经理陈宇珏：开发商货源全面地推盘，首先是为了尽快去化房源变现，有了现金流才能抓住目前土地市场的机会，低价获取开发资源；其次，国家政策的从严，使得市场购买力逐渐变弱，因而开发商要尽快去化房源，换取可操作的现金流。所以，一手房整体供应量在近期出现了明显的增长。不过，随着7月底上海市出台“新沪四条”，近日住建部二三线城市限购5大标准的公布，国家调控力度进一步加强，因而可购房者的数量又得到进一步的抑制，房地产市场走入观望期，成交量还是会出现下降的趋势。
◆同策房地产研究部总监张宏伟：随着政策调控常态化，申城楼市正面对前所未有的新形势。去年政策和市场面都有一些不确定因素，导致调控政策频出但房价却依然呈现“越调越高”态势；而今年，政府不断强调政策面不会放松，楼市的各方博弈仍在继续，‘金九银十’可能迎来量增价稳的局面。 ”
媳妇要卖房买房“求安稳”
以小换大、已远换近、为孩子觅“”……这些是置换型购房需求者的传统目的。而随着《婚姻法》新司法解释的出炉，一种颇显另类的“置换需求”悄然出现。
王小姐与丈夫目前合住在公婆名下一套两居室的老公房里。“这套房子是婆家在我们结婚前买的，产证上只有公公和婆婆的名字。婚姻法新解释出来后，作为女方来说，虽然现在相处很融洽，但对自己未来的权益保障心里多少还是有些疙瘩。”王小姐告诉记者。不过，王小姐觉得直接要求“加名字”显得比较唐突。“原本就考虑到今后有了孩子要换房，现在跟老公商量下来计划可以稍稍提前。”王小姐表示，置换房产过程中自己也会拿出一部分积蓄作为首付，而房贷今后由夫妻俩共同偿还。
记者注意到，在婚姻法新司法解释出台后，有不少网友也有与王小姐类似的想法。不过在实际操作中，由于一些网友目前手头的房子还未满5年，立即置换需要支付不菲的交易成本。“还有几个月时间房子就满五年了，我们商量下来决定先‘缓一缓’，估计房价短期也不会大涨，到时候说不定还能捡到‘便宜货’。”网友“Candyman”表示。
记者从部分中介机构了解到，近期置换型购房需求有所抬头，但由于《婚姻法》新司法解释出台时间尚短，诸如此类想换房的情况还不是非常多，显得比较“另类”。机构数据显示，在置换需求集中的杨浦东外滩板块，7、8月间置换型买家占比达70%－80%。
据21世纪不动产上海锐丰宁武分行经理张成介绍，近期新增入市的置换型买家，主要为打算在10、11月间结婚的婚房需求人群。因迫于时间限制，他们纷纷选择在临近“金九银十”期间开始购房，对小区房龄和房源品质有较多要求，购置方式主要为将父母原有住房售出、然后新购1大1小两套房，分别供自己婚后和父母日后居住。
如在本月中旬时，门店就接待了一对已领证、打算10月办喜酒的夫妇。他们的预算在250万元左右，原本打算购买东外滩板块内100平方米左右的次新房，然而此类小区多建成于1998年-2000年间，房龄较老、与他们的需求不符。后经推荐，他们转去宝山顾村板块看新盘，最终选定某知名开发商项目的128平方米3房房源，总价接近270万元。“他们采取首付170万、贷款100万的形式支付。而他们的首付来源，是男方父母出售住宅后所得款项，节余部分将由男方父母用作在周边自行购买100万左右老公房，以便日后就近居住和相互照顾。”
隐性促销来了
开发商编起“情感帖”
在本市各大高人气的BBS论坛上，“枪手”和“水军”最近又拓展了新业务——除了以往他们驾轻就熟的网络游戏、餐饮、网购商城等“传统”领域外，网上房产营销也已成为他们激战正酣的“战场”。
“只有XX万的首付能力，但实在禁不住丈母娘的威逼，要买房才肯嫁女儿……绕着大上海逛了一圈，突然发现竟然在大虹桥板块还有‘价格洼地’，XX楼盘最近新推的房源不仅没涨价还有优惠……”近期，在沪上知名的宽带山、篱笆等网络论坛上，类似的“诉苦帖”、“买房帖”层出不穷。几个“楼主”（发帖人）洋洋洒洒一堆“辛酸事”后，却不约而同地对同一个项目“一见钟情”。
而在诸多回帖中，除了对“楼主”所说的“遭遇”表示同情外，还是有个别网友怀疑起发帖者的动机。“最近几个跟房子有关的‘情感帖’，里面都提到了同一个楼盘的名字，而且还对项目介绍得那么详细，让人不怀疑是‘枪文’都难。”
记者大致搜索发现，在此类被网友疑为“枪文”的网络发帖中，所涉及到的楼盘项目几乎全在外环外区域，无论从价格还是在售房源的房型上看，都将目标销售群体定位在“刚性需求”层面。
记者与在网帖中被多次提及的某项目开发商取得联系，但对方对雇佣“网络枪手”推盘的说法予以否认。不过，有资深房地产营销专案负责人表示，房产项目领域“网络枪文”的情况确实存在。“以往此类营销产品被称作‘软文’，多以体验式文字和现场图片等形式，传递开发商想传达的楼盘信息；而如今，楼市调控政策未见松绑，房产营销手段只得不断升级，‘网络枪文’就是产物之一。”
房地产业内人士坦言，随着“金九银十”传统销售旺季的到来，“备受煎熬”了大半年的开发商，很可能集中发起一波营销攻势，以期尽可能多地去化库存，为完成年度销售目标打起“攻坚战”。不过，开发商的努力是否能换来实际成交，业内专家普遍持谨慎态度。
主笔手记
不应对夫妇房产证加名征收契税
《婚姻法》新司法解释引发的争议还在持续发酵。最近有媒体报道，南京地税局对婚前房产婚后夫妻另一方加名作出征收3％契税的规定，这引起了其他地方具有类似情况人士的恐慌。
有报道说，沪上不少有此打算的市民开始担忧上海也会出现类似政策。不过，媒体记者采访后证实，目前本市在产证加上夫妻一方的名字无需缴契税。但一些资深房屋交易顾问也表示，由于目前本市政策未明，近期房地产交易中心或将出现 “加名潮”。为了避免不确定性，这是人的正常理性所能够做出的选择。
说起来具有讽刺意义，有关《婚姻法》的一条司法解释却首先在房地产市场造成了轩然大波。想必这会令那些税务局和房地产交易中心的官员烦恼不已，这可能将大大增加他们的工作量。但在另一方面，人们也不得不感叹南京地税局负责人的“生财有道”。
毫无疑问，南京地税局的决定是有充分法理依据的。根据国家有关法律法规，即使没有这个新的司法解释，夫妇房产证加名原本也应该缴纳契税，只是此前各地政府大多网开一面免除了它。
《婚姻法》新司法解释可能还会对楼市带来另一项变化，那就是，原来有些父母为了避免今后可能出现的纠纷和损失，在为未婚的儿子（女儿）买房时往往在产证上加上自己本人的名字，这样，一旦儿子（女儿）的婚姻有什么不测，对方可以分得的部分自然大大减少。如今，这么做就完全没有必要了。这会使得在限购令之下拥有买房资格的人数得以增加。
总之，这些都是让人哭笑不得的滑稽事——法律的初衷应该是降低人们对未来的不确定性，提高社会生活的稳定程度，现在，它却反而搅得大家心神不宁、不知所措！
为此，有关部门应当明确宣布，对夫妇房产证加名过去减免契税，今后也不征收。另外，如果接下来在税收方面再出什么新花样，也应承诺不作任何改变。
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