[摘要] 一根稻草的寓言故事将在房地产领域上演，约4000家房产企业的命运即将改变。“在限价、限购、限贷的背景下，房地产业已经十分脆弱，僵持的房价处在崩溃的边缘，这个时候上调贷款利率，无异于往老骆驼身上加最后一根稻草。”阳光100置业集团副总裁范晓冲说。
（来源：和讯网）
一根稻草的寓言故事将在房地产领域上演，约4000家房产企业的命运即将改变。
截至10月17日，已有14个城市开始上调首套房贷款利率，在基准利率基础上上浮5%-30%不等，其中包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等。
“在限价、限购、限贷的背景下，房地产业已经十分脆弱，僵持的房价处在崩溃的边缘，这个时候上调贷款利率，无异于往老骆驼身上加最后一根稻草。”阳光100置业集团副总裁范晓冲说。
与老骆驼的任劳任怨不同的是，当下的房地产业已经成了众矢之的，消费者热切盼望政府的一项项调控政策能把坚挺的房价压垮，但它却咬牙坚持到了现在。“前一段时间的咬牙坚持有三四线限购政策不明朗的原因，但这一次的银行提高利率显然不是个体行为，将击碎房产商残存的希望，房价下降通道的闸门将在10月打开。”范晓冲说。
房产商放弃展会营销
虽然距离21日至24日将在杭州举办的第18届浙江省房地产博览会还有4天，但万科、远洋、中海、金地、龙湖等20多个一线房产商已明确放弃参展，而在此之前，作为杭州楼市的晴雨表，房交会是断然少不了这些身影的。
“政府主办的房交会，房企一般会参加。”杭州一位业内人士称，房交会还有房价晴雨表效应，有助于楼盘销售，以往有些房企即便没有在售项目，也会为了公司形象而参展。
“一线房产商放弃参展说明他们已经认识到，通过展会做营销对消费者已经没有什么意义，现在的消费者只想看到实实在在的降价。”中国房地产经理人联盟秘书长、北京万泽置业董事长陈云峰说。
“参展意味着大笔费用的投入，在观望情绪日益浓厚的情况下，越来越多的消费者开始对房展会失去兴趣，客户都不去了，房产商去有什么意义呢？”范晓冲说。
境外融资大门收紧
10月14日，中国人民银行发布《外商直接投资人民币结算业务管理办法》，第九条指出，境外投资者在办理境外人民币投资资金汇入业务时，应当向银行提交国家有关部门的批准或备案文件等有关材料。银行应当进行认真审核，可以登入人民币跨境收付信息管理系统查询有关信息；对于房地产业外商投资企业办理外商直接投资人民币资本金汇入业务时，银行还需登陆商务部网站，验证该企业是否通过商务部备案。
对此，业内人士称，此举主要源于楼市调控的需要。“在目前楼市调控的最关键时期，国内银行信贷收紧及销售萎缩使得市场拐点出现的可能越来越大，房企对资金的需求也到了非常迫切的关键时期，所以加强对外资的监管非常必要。”
国家统计局公布的数据显示，今年前8个月，境外资本直接投资我国房地产的资金同比上涨71.5%，在所有类别的资金来源中上涨幅，主要投资类型为商业地产。
4000家房企或将倒闭
公开数据显示，今年前三季度，销售额超过50亿元的房产企业为30个，而2010年为20个，其中销售额达到500亿元以上的企业为5个，而2010年仅有万科1家。对此，有业内人士称，尽管各种不利因素层层叠加，仍然没有阻挡一流企业万科、恒大、中海、保利的前进步伐，也没能遏制住新城控股、融侨集团、金辉集团等后来者的发力。
“但这样的企业有几家呢？在上万家房地产企业中，处在梯队的仅有20%，80%的企业都在面临资金压力，此次银行上调首套房贷利率，意味着实际支付的利息成本增加了30%-40%，相当于加息约两次，将直接压垮40%的房产商。”中国房地产经理人联盟秘书长、北京万泽置业董事长陈云峰说。
阳光100置业集团副总裁范晓冲认为，房地产行业接下来将出现大规模的并购浪潮，“我们在广东就已经出手了一个项目，而在此之前，想拿到这样的项目是需要动用更多资金的。”
“普通购房者的心理预期是房价下降15%-20%，在这个紧要关头，房产商的办法是一次性满足消费者的降价需求，对于走出困境应该有实质性帮助。”中原地产华北区域董事总经理李文杰说。
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（来源：新华网）
楼市调控步步深入之下，市场观望情绪愈发浓烈。在开发商的价格坚守下，“金九”“银十”双双爽约，9月份大型房企也首次遭遇单月业绩集体下滑的命运。业绩下滑，资金短缺，销量惨淡……重重压力之下，高企多年的房价还守得住吗？
“金九”爽约“银十”未现 大型房企首现单月业绩集体下滑
今年楼市传统的“金九银十”并未出现。在素有国内楼市风向标的深圳，根据该市规划和国土资源管理委员会数据显示，9月份，深圳共成交2009套新建商品住房，环比下跌19.86%，成交面积16.26万平方米，环比下将20.40%。
而本被寄予厚望的“十一”黄金周期间举行的2011中国（深圳）秋季房地产交易会暨城市土地展，在开发商的光吆喝不打折之下，虽然人气旺，但成交量却着实惨淡。数据显示，展会期间，深圳新建商品住房仅成交57套，同比下滑97.39%。
北京等多个城市也同样出现了类似情况。世联数据平台显示，继9月份成交量大幅下降后，十一黄金周期间，多个城市的房地产市场成交量同比大幅下降。北京、上海、广州、重庆、厦门、佛山、苏州商品住宅成交面积分别同比下降34%、76%、67%、70%、34%、72%、35%。曾被寄予厚望的十一黄金周楼市最终黯淡收场。
中国房地产学会副会长陈国强说，“9月份和10月初，"惨淡"和"低迷"是重点城市房地产市场的普遍特点。”
成交量的大幅下滑源于开发商并未如市场所愿有实质性的降价促销举动。然而，开发商坚守价格的直接后果就是销售业绩的集体下滑。
近日，9大上市房企在其官网上公布了9月份的销售业绩。根据链家地产市场研究部统计，9个房企中，万科、中海、碧桂园、富力、合景泰富5大龙头房企9月销售业绩分别为125.1亿元、53.8亿元、27亿元、30.06亿元、8.22亿元，同比分别下滑12%、20%、16%、16%和25%。其中，万科、富力、合景泰富三家房企还出现了三季度销售业绩同比下滑的情况。
开发商：内心焦虑敏感
业内人士普遍认为，随着楼市调控的深入，开发商的选择空间逐渐收窄，虽然其近期的表现显得有些不紧不慢，但内心的焦虑使其对市场信号更为敏感。
深圳证券信息有限公司数据显示，上半年，上市房企负债总额突破万亿元，同比上涨41.29%。其中流动负债占负债总额的70.62%，同比上涨53.88%至7713亿元。显然，过去的巨额举债已到归还之时。
同时，业绩压力也将推动价格下行。深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄说，“上市房企和国有房企年度业绩目标难以调整，每到年底业绩压力都较大。本来"金九银十"是出货的好时机，但近期成交量的低迷无疑进一步加大了未来两个多月的销售欲望。”
对于上半年手握9640亿元存货的106家上市房企而言，以价换量、出售存货缓解资金和业绩压力，显然是他们的最后一张“”。
“原本在资金链紧张、供应量增加、销售业绩压力加大的情况下，开发商本应让利处理存货，带动价格下行。但现在看来，开发商却显得有些"不紧不慢"，依然咬紧牙关坚守价格。这表明主流开发商认为还没有到不得不降价的时候。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。
玉家雄表示，“楼市调控开始，很多房企就开始布局拓展融资渠道。虽然资金确实愈发紧张，但各个房企都在通过自己的方式去消化压力，一些项目的前期销售回款情况也较为乐观，从而延长了房企的抗价时间。”
令人担忧的是，近期执行起来虎头蛇尾的二、三线城市限购扩容、佛山朝令夕改的“限购放宽令”，其释放出的政策松绑信号也重燃了开发商对政策变化的期待。一旦少数地区放松调控力度，极有可能引发连锁反应，进而给开发企业坚守价格的信心。
“不到最后一步，开发商总是难以忍痛割肉。”宋丁说。
年底房价下行趋势明显
在楼市进入深度博弈期之时，虽然开发商对政策和市场仍心存侥幸，不到最后一刻不死心，但在当前的市场环境之下，现实并不乐观，也不容得他们继续等待。专家认为，年底房价下行趋势明显。
链家地产首席分析师张月认为，在当前楼市拐点初露端倪的关键时刻，价格博弈已经白热化。9月大型房企业绩集体出现同比下滑，表明随着调控的持续，不仅中小房企面临破产、转型抉择，大型房企的销售节奏也大幅减慢，这一信号将刺激市场深度观望的购房者对于价格深调的信心。
玉家雄说，“业内对于未来半年至一年内的政策前景判断普遍是一线城市不会放松调控政策。所以开发商正在逐步遵从市场的声音。”
世联地产数据显示，北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市的新房库存量已经接近甚至突破了2008年的历史水平，房地产行业已经进入了去库存化周期。而由于央行稳健的货币政策及对房地产企业信贷融资的限制，房地产行业仍然处在去杠杆化周期。双去化周期的影响将引致房地产行业深度调整。
张月分析，虽然房企对降价仍存顾虑，一些资金链收紧、但尚能良性运转的开发商，降价意愿并不大。但持续的滞销必然会增加未来的资金压力。因此，开发商抗价心态显然不会持久，正处于降与不降的博弈关键期。若成交低迷现象得不到缓解，随着未来入市项目的增多，滞销情况将进一步加剧，房价拐点也将明显出现。
而陈国强判断，“在资金和业绩的压力下，年内房价下行趋势十分明显。”
宋丁说：“如果开发商的每次等待都换来失落的结局，房价下降就不远了。”
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