[摘要] 如何解读现在楼市调控政策，分析央行降息的影响以及如何看待淮安房产走势，对此，我们采访了祥泰伟业地产投资顾问有限公司总经理韦磊。
衣食住行事关民生根本，房地产动态一直是中央、业内以及普通百姓所关心的，2012年，国家坚持对楼市调控不动摇，采取了包括限购、限贷、降息等措施，最近，楼市新闻频传，包括很多城市微调楼市，房企销售大涨引发拿地热潮，刚改需求更是大举入市，以及央行下调人民币存贷款利率，首套房贷八五折、八折甚至首套房贷七折的新闻不断。如何解读现在楼市调控政策，分析央行降息的影响以及如何看待淮安房产走势，对此，我们采访了祥泰伟业地产投资顾问有限公司总经理韦磊。
维科格兰花园
房产调控乃主旋律
首先中央对房地产的调控目的肯定是使房地产这个产业更加规范化和更健康化。美国、日本、香港等前后发生房地产市场的爆盘带来整个经济的难以复苏，特别是次贷危机以及全球经济发展的皮软化、现在的欧债危机。可以说中央政府自2010年大手笔运用宏观经济与第三只手政策调控来稳定市场，是非常正确的。当然也有人说08年的4万亿是对房地产市场的救市导致现在的房地产发展不良的重要因数，其实中国房地产发展也就30年，2000年到2010年是中国房地产的黄金10年，其实单纯从房价角度来说大规模的涨价发生在06年到2010年，过度的关注这个行业，举全民之力将这个行业推到了风口浪尖之上，投资和投机者将大量的热钱涌入到房地产，于是发生土地绑架房价，越来越高的地价和价高者得的土地拍卖方式，让这个行业太过疯狂。
2012年政府将GDP增长幅度的下调，或多或少可以看出作为现在全球经济发展最稳健的国家，全球经济对中国的影响还是较大的、三驾马车的发展模式逐渐从外部投资转向国内加大内需。欧债危机特别是希腊可能退出欧元区都是对外部投资不稳定的一个缩影。恰恰此刻国内内需不能仅在房地产行业、稳定保持其平稳甚至房价小幅度的下调是2012年房地产调控在主旋律，其他行业、例如汽车产业、能源产业、贸易产业、服务业等等快速的发展消磨房地产行业一枝独秀的影响是关键。
2012年房地产调控也可以说是地方和中央博弈的一年，我们可以从期的上海微调、杭州象山微调、安徽芜湖微调、到现在的扬州针对精装房源微调、湖南全省发文针对首套房的微调，都可以看出地方政府在坚持原则的基础上，寻找其他带动增量房源的销售。上海、象山、芜湖都在短期之内被叫停，而扬州和湖南没有、扬州政策7月份才开始、给中央近2个月的考虑时间也在观察外界和舆论对其影响。2012年下半年还会有更多的地方政府出台或多或少的政策来引导市场，而调控大旗的主旋律肯定是不会改变的。
存贷款利率下调与楼市关系不大
央行下调金融机构存贷款利率很大程度与是否救市关系不大，特别是今年经济发展能否软着陆关联较大，上面我也有谈到2012年欧债危机的加深，希腊退出欧元区的流言四起。2012年的欧洲杯或许是政府用来化解这一困境的一种方式，全民娱乐，忘掉暂时的经济发展与失业问题。同样作为支撑国内经济发展的三架马车，对外贸易的疲软化影响全年的GDP增速，国内拉动内需是关键。央行三年来的首次运用如此利好的金融政策，包括年前后年后的两次下调存准，在一定程度上让房地产行业稍稍喘息一下。
房地产市场作为国内的支柱产业和朝阳产业，政府的态度还是很明确的，合理、健康、长期、稳定发展。所以说在大的政策背景不变化，适时运用经济手段来稳定是现在调控的另一种有效方式，针对央行文件解读特别提到关于首套房贷款利率的不低于0.7倍，如此利好的消息可以说让很多刚需的家庭入市。5月份上市公司的成交量都在大幅增长，例如万科4、5月份首度拿地、恒大五月单月去化近110个亿、其他包括保利、招商地产、金地、万达、世茂地产、特别是走亲民路线的雅居乐地产都取得不错的销售业绩。
市场的利好、金融政策的相对放宽、加速了刚需与改善家庭的入市。2012年中央大的调控政策不会发生变化，但是其他方面特别是地方政府会微调相关政策，这在一定程度上会让2012年的楼市相对较为复苏，不过可以肯定的是今年楼市不太可能出现大幅度的量价并涨。去化现有的增量房源，保持合适的利润，去库存化是众多房地产开发企业2012年该布局的路。
刚改并举2012年的发展机遇在3月、6月、9月
我个人非常喜欢淮安这座城市，如此纵多的文人和蕴含深厚文化的城市、随着现在经济的快速发展，淮安已然将融入长三角一生活圈。
一线大的开发企业陆续入主淮安发展、恒大置业、绿地集团、万达集团、融侨置业、茂华置业、金辉置业、维科集团、中天集团等等一批上市企业，来到淮安带来一线的开发理念后高端的物业产品让生活在这座城市的人可以拥有一线城市的住宅。
随着市场的逐渐回暖以及银行金融政策的利好消息，无不让房地产市场向健康、稳健去发展。淮安城市的房价整体比较合理，大幅度的价格走低也是不太可能的，2012年的发展机遇在3月、6月、9月，三月份众多开发公司也抓住机遇，随着存款准备金率在年前后年后的两次下调，三月份带动一批刚需的入市、6月份地方政策的微调释放出来相对较市场较好的消息带动观望的客户入市，传统的9月份在2011年黯然失色，但是经过1年的等待，房价大幅下跌并没有实现，相反价格和去化量都比较稳定，势必在2012年金9不会褪色，刚需与改善将并步入市。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
