[摘要] 从本轮调控开始，“房价下调”这样的预期一直埋藏在很多购房者的心里，并为之深信不疑。在他们看来，政府一次又一次地重申“让房价合理回归”，给了他们前所未有的信心，但现实总是那么的“不解风情”——2012年，淮安房价小幅微涨。在“以价换量”为主体的楼市，房价为何还涨了？答案是：市区房价真降了，但是县区房价
从本轮调控开始，“房价下调”这样的预期一直埋藏在很多购房者的心里，并为之深信不疑。在他们看来，政府一次又一次地重申“让房价合理回归”，给了他们前所未有的信心，但现实总是那么的“不解风情”——2012年，淮安房价小幅微涨。在“以价换量”为主体的楼市，房价为何还涨了？答案是：市区房价真降了，但是县区房价在“补涨”。
“市场如此之冷，降价还会远吗？”进入2012年的新年，市民黄先生内心“窃喜”，对房价下调更加得深信不疑。“春节过后，我走访了多家楼盘，售楼部真的很冷清，很少遇到看房者”，在黄先生看来，由于他选择的基本都是一些过去人气较旺的楼盘，所以他所观察的结论在一定程度上更具有说服力。
正如黄先生所言，由于楼市开局遇冷，使得众多的开发企业在思索全年走势时，更加多了一份“严峻”的意味。2月份开始，众多的楼盘加入了“以价换量”的队伍，“当初没想到价格上的让步，会持续那么长久”，谈起当初选择以价换量，一家楼盘的负责人坦承，“当初确实是带有试水的心理，我们的定价基本上是接近了成本价，”，价格让步了，更让他们心里没底的是：价格的让步，能对成交量带来多大的起色，当初谁也不敢保证购房者会不会认可。
但是，从市场反应来看，“以价换量”策略的效果显而易见。从2月份开始，楼市迎来了成交量连续4个月的上扬。在业内人士看来，当初大多楼盘在“以价换量”上的顾虑，更多地是对“割肉”的不甘心。很多楼盘当初都是接近成本价在销售，在开发区等区域有些楼盘的定价更是低于成本价，但是走量的压力又摆在了每一个楼盘的面前，于是，当初的“试水”，变成了贯穿全年的“规定动作”。
“金九的落空，让我们原本准备小幅提价的想法瞬间搁置了”，一家楼盘的负责人笑称，提价“胎死腹中”，为了完成全年任务，在10月份不但价格未变，反而在优惠幅度上有所加大。
房企“以价换量”贯穿全年
市区商品住房销售均价同比下降1.6%
进入到8月份，成交量的持续走高，加上“利好”政策频现，这时候黄先生的内心又开始纠结，“成交量的走高，加上政策的微调，会不会导致房价迎来反弹？”，在黄先生看来，2月7日，中国人民银行宣称，将重点关注首次置业家庭的信贷需求，这在政策上为金融机构放松首套房贷款利率开了绿灯，很快首套房贷利率回归基准利率，加上央行6、7两月的两次降息，这让他内心又有着“房价看涨”的担忧。
正是在这样的压力下，黄先生选择了9月份出手买房，“九、十月份是房地产市场传统的旺季，这时候不仅房源多，优惠也会比较大”。黄先生的判断确实没有错，在9月30日~10月3日的秋季房博会上，“特价房”、“一口价”、“低首付”……等“诚意”十足的房源比比皆是。
从全年来看，由于10月份成交量的爆发，使得一部分楼盘销售的压力减轻，从而开始小幅提价，但是，“以价换量”仍然是大多楼盘的主流选择。
纵观淮安市区全年的房价走势，虽有所起伏，但也并没有出现黄先生所担心的“反弹”，反而是市区商品住房的均价真的下降了。据权威数据统计显示，2012年，淮安市区商品住房成交均为4527元/平方米，同比下降了1.6%。其中有三个区下降：清河区5351元/平方米，同比下降1.6%；清浦区4188元/平方米，同比下降5%；开发区4161元/平方米，同比下降6.1%。淮阴区和淮安区的价格同比有所增长，价格和涨幅分别为4701元/平方米，3.5%和4205元/平方米， 4.8%。
市区商品住房成交价格迎来了下降，但是金湖、洪泽、盱眙、涟水四县的价格同比上涨了12.3%，这样一来，全市的商品住房均价呈现出了同比上升4.7%的增幅。对此业内人士表示，市区房价的下调，是对“以价换量”政策的一个有力呼应，“四县”的价格虽有所上升，但是3512元/平方米的价格，基数并不是太高，从数字上来看，与各自县的商品房市场发展水平也基本吻合，“前几年四个县的房地产市场发展虽然很迅速，但是价格的基数比较低，所以出现‘补涨’在所难免”。
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