[摘要] 众所瞩目的房产税试点，意义是全国性的，也是历史性的，它提供了近距离观察这一新制度的契机，当然也意味着，经过多年“空转”，中国的房产税改革终于进入实证阶段。
重庆和上海两试点的探索，无论有何得失，都会为房产税未来的走向提供重要依据
去年1月28日，中国长江侧畔的两座直辖市——重庆和上海，正式启动对个人住房征收房产税的改革试点工作。如今一年时间已经过去，人们自然不会忘记为它过个满岁的生日。
众所瞩目的房产税试点，意义是性的，也是历史性的，它提供了近距离观察这一新制度的契机，当然也意味着，经过多年“空转”，中国的房产税改革终于进入实证阶段。
房产税是一项国际上具有通行性的税种，在多数实行分税制的市场经济国家，它都是地方财政收入体系的核心。目前在中国，房产税还只是一个小税种。近年来伴随房价的快速上涨，以及房地产调控力度加大，房产税作为“小税种”每每引发的都是“大讨论”。而在超高的预期和欠准的宣传下，房产税逐渐被误读成遏制高房价的最终救赎。
也正因此，和个税出台前遭遇的抵触境遇不同，房产税始终被营造在一种“万众期待”的舆论氛围中，民众对“税负加重”的担忧，也被对“高房价”的焦虑所取代。
重庆和上海一年来的房产税改革试验，是在实证基础上对上述期待做出回答：一年来，开征房产税对当地房地产市场有何调控效果？房价降了没有？投资、投机性住房消费模式是否有所收敛？地方政府从“土地财政”向“税收财政”转变的探索得到哪些启发性结论？
在这些问题面前，我们的调查得到的是不尽一致的答案。有人认为，房产税仅在试点之初的几个月里发挥了调控房价的作用，其“心理影响大于实际影响”；也有人认为房产税成功阻截了投资、投机性购房需求，使市场结构发生有益变化。在试点城市重庆，虽然当年征收的1亿元房产税仅是上年土地出让收入的九百分之一，但有人认为，重庆至少“搞出了个名堂”，让市场接受了房产税的概念……
不同的评价，包含着不同利益主体对房产税不同的感受。而可以肯定的是，这些评价都将进入高层的决策参考——近期财政部、住建部等部委的表态无不透露出，将根据试点城市的经验总结、研判，酝酿房产税“下一步”的推进力度和相应举措。
从理想到现实
房产税试点一周年，市场与政府对实施效果感受各异，在收到部分预期效果的同时，也有需要继续完善之处。
房产税试点一周年之际，重庆和上海再次成为关注的焦点。
1月10日，重庆市市长黄奇帆在接受《财经国家周刊》记者采访时说：重庆房产税改革试点近一年来，在政策推进和征收手段上均达到了预期效果，97%的缴税率收效令人满意。
黄奇帆还表示，重庆虽然没有出台房地产限购调控举措，但因为有房产税的作用，使购房者在选择上倾向于不交税的普通商品房，促使高档房供应量明显下降。“这是件好事，说明房产税起到了调控的作用”。
此前，在地方政府工作报告中，黄奇帆和上海市市长韩正均提出，今年将贯彻中央关于房地产调控的相关部署，继续推进、完善个人住房房产税改革试点。
2011年底召开的中央经济工作会议曾明确提出，2012年将继续“推进房产税”。此后，一些接近决策层的学者不断释放“房产税试点范围将进一步扩大”的消息。财政部在2011年度工作会议中也明确提出，要在“认真总结房产税改革试点经验”的基础上“稳步推进”。
这意味着，对重庆和上海试点经验的总结和定性，或将直接关系到下一步房产税改革的推进节奏和力度。
调价格与调结构
重庆和上海一年来对个人住房征收房产税的试点经验，首次为国人近距离观察房产税改革提供了“实证路径”。
据重庆市财政局数据，截至2011年11月30日，重庆市主城区房产税应税高档商品住房共8563套，实收税金超过9000万元，预计2011年底可达１亿元。少部分没有缴税的房屋，主要是因为“房产证没办结、存在产权纠纷或是暂未联系到业主”。
重庆市财政局副局长何志明表示，1亿元征税额与当初预期基本吻合。所收房产税将作为保障性住房的补充资金，全部用于重庆市公租房建设。
重庆房产税主要针对独栋别墅、高档商品房以及外来炒房者征收，税率设为0.5%、1%和1.2%三个档位。对于存量和新增的应税房产分别给予180平方米和100平方米的免税面积。据测算，全市应税房产约占市场总量的7%。
2011年2月初，重庆市首笔个人住房房产税申报入库。这笔税款来自北部新区某高档社区的二手房转让，其建筑面积超过180平方米免税范围，交易单价则超过规定的房产税价格起征点，即“上两年重庆主城九区新建商品住房成交建筑均价的2倍——9941元/平方米”。
业内人士告诉记者，在房产税启动之初的几个月内，该税确实对市场起到了一定的震慑作用。征税次日，万科重庆公司便迅速做出反应，将旗下楼盘定价全部调整至应税价格起征点即9941元/平方米以下，并以“购房免房产税”为噱头进行营销造势；招商地产(000024,股吧)也紧随其后，该公司位于重庆市北滨江路的某高档楼盘，售价从1.5万元/平方米全面下调至9941元/平方米之下。
几个月之后，随着舆论对房产税关注度的降温，这种反应开始弱化。渐渐地，类似“买房赠送房产税”的楼盘促销噱头，让购房者感到乏味。多数市场人士发现，除了心理、预期上的影响，“房产税对市场的实际影响其实不太大”。
重庆市中原地产副总经理何伟坚告诉《财经国家周刊》记者，房产税设定的征税范围实际上很窄。若以9941元/平方米应税价格线计算，再扣除100平方米或180平方米的免税面积，在重庆市主城九区内，“有些区（比如南岸区）基本上没有一栋房产需要缴税”。
而政府人士普遍认为，房产税试点一年来，的确发挥了调整住房市场结构的作用。重庆市早在2010年就提出要建立“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度格局。房产税的实施恰恰强化了“三端”住房体系。
据房管部门调查，房产税实施后，重庆主城区多数高档商品住房项目访客量下降30%－50%，部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。在房产税推行的10个月内，重庆主城区高档商品住房成交70万平方米，占商品住房成交量的6.8%，较上年下降4.1个百分点；同时，高档商品住房成交建筑面积均价，也较房产税实施前下降7.1个百分点。
就在市场与政府对房产税实施效果感受各异之际，重庆房地产市场开始迎来深度调整。《财经国家周刊》记者采访时了解到，该市大部分在售楼盘均已出现20%左右的降价幅度，部分高端楼盘价格降幅超过30%。
同时，高端住宅项目出现推迟动工、延缓入市迹象。香港信和集团2007年拿下重庆市一个“地王”项目，原计划于2011年底开盘，“但现在才刚开始动工”。
调查数据也显示，截至2011年11月30日，重庆主城区建筑面积100平方米以下的住房上市量占总上市量的54.2%，与上年同比增加17.8%。同时，大户型住房的供应量则明显下降。
房价下行是房产税所赐吗？重庆有些业内人士似乎不以为然。他们认为，房地产市场出现的价格和结构双调整，是整个宏观经济走势，以及限购、限贷等房地产调控大背景发挥的决定性作用，房产税只是“在调控之火上浇了点油”。
重庆市市长黄奇帆接受《财经国家周刊》采访时亦相当客观地分析说：房地产调控是一套组合拳，需要从金融、土地、供求、税收和保障房五个方面全方位调控，“房产税会对房产调控起一定的作用，但它不是房地产调控的全部”。
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