[摘要] 在库存和调控高压下，2012年的楼市销售显得愈为困难。虽然各大房企几乎都不敢再给自己的年度销售目标加码，但是销售压力依旧空前。于是，和往年不一样，龙年第一季度，开发商便开始了马不停蹄的促销活动：裸卖、加码、电商、团购、内部认购等各种淡季时节能用的招数都用上了。
在库存和调控高压下，2012年的楼市销售显得愈为困难。虽然各大房企几乎都不敢再给自己的年度销售目标加码，但是销售压力依旧空前。于是，和往年不一样，龙年季度，开发商便开始了马不停蹄的促销活动：裸卖、加码、电商、团购、内部认购等各种淡季时节能用的招数都用上了。
营销手段眼花缭乱，房价是真降还是假降，开发商的降价底线又在哪里，本报记者希望能拨开其中迷雾。
今年1月份，14城市库存规模达到1.12亿平方米，这是历史水平。去库存化周期达到20.3个月，也是2008年以来最长的周期。
这是万科业绩发布会上董事会秘书谭华杰给出的当前楼市状况。根据中原集团研究中心监测，2月十大标杆房企供应量环比和同比分别大幅增加126%和284%，招商、越秀、恒大、保利、万科从新年伊始便开始了降价促销活动。
标杆房企以价换量的效果逐渐显现。2月，保利、富力、招商、金地、中海6家开发商的销售业绩环比均出现较大幅度的增长。招商、金地、保利的销售业绩环比大幅上涨超过1倍。
北京中原市场研究部总监张大伟表示，目前，10%的跌价项目占据了市场上90%的成交量。
促销法宝一
裸卖 剥除装修价
开发商让利10% 购房者压力便大减
那么，这些10%的跌价项目到底是采取了怎样的手法，才撬动了90%的市场成交呢？裸卖是番禺、花都等外围区域楼盘常用的手法。
2月17日，金沙洲越秀地产旗下楼盘星汇金沙对外宣布发售全新一栋货量，毛坯售价低至9500元/起，这对主流楼盘售价在1.3万～1.6万元/平方米（带装修）的金沙洲来说。根据开发商报出的装修价格3000元／平方米来计算的话，实际降价大约是1000元／平方米左右。
促销法宝二
精装修 加量不加价
限购下惜买心理重，对楼盘品质要求水涨船高
裸卖是开发商在价格上忍痛割肉，精装修则是“加量不加价”，喜欢打造高端品牌的开发商、或者高端楼盘更喜欢用这一招吸引购买者。
2012年2月初，南海富丰新城率先打出“质升价不升”的口号，推出二期精装升级产品，小户型均价9800元/平方米，和毛坯的一期持平。二期虽然没透露装修标价，但是美国科勒厨房、德国贝朗洗浴间以及采用施耐德和博世的大厅，对购房者的诱惑不可谓不大。据了解，该盘开盘当天，便实现认购达到50套，领先于大市。
3月10日，招商金山谷“e度”公寓如法炮制。1.2万~1.4万元/平方米带精装修的价格，比起之前洋房组团1.4万元的毛坯价，让人相当受落。
促销法宝三
电商 团购 内部认购
网上销售节省成本 内部认购的优惠力度一般
电商、团购、内部认购等各种促销方式重现江湖。3月10日，保利地产(600048,股吧)携40城100个楼盘登录EJU平台，打造规模地产网售品牌旗舰店。保利副总胡在新表示，房企网上销售可以节省成本，比如宣传费用、代理商的等等，从而让利客户。
实际上，电商只是团购的一种。搜房网等门户网站进行的购房团，开发商常常也会给出一定的优惠折扣。
而内部认购的优惠力度一般。就在前几天，有消息传出招商集团属下员工购买招商地产(000024,股吧)项目会有5%的优惠力度，实际上这种模式并不新鲜。今年发力很猛的越秀集团，其南沙项目就对内部员工采取了优惠方式，并通过内部员工将优惠面扩散，取得了不俗的业绩。
市场反应
一降价销售就火
在调查中记者发现，不少刚需者有在今年买房的打算，在他们看来，今年可能是买得起房的一个好机会，只要房价降到一定程度，就会出手。“不需要开发商亏本贱卖，只要拿出一点诚意，少赚一点便好。”有购房者这样表示。
实际上，只要某些楼盘有了实际降价，销售一般都会火一把。根据统计显示，3月份，降价的金沙洲板块成交非常抢眼，区域内两个大盘本周共计成交132套，分别位列销售前十榜的亚季军。还有位于亚运城的雅居乐七里海，自“裸卖”之后，仅一周就成交了37套，销售十分火爆。但是市区楼盘，无论是价格还是成交，都基本没有变化。
不过，在中国房地产经济研究院院长谢逸枫来说，房价实际上并没有真降，包括裸卖等方式，实际上都是假降，最重要的是因为利率问题，购房者的购买成本没有减少。
分析报告显示， 2月份，10家上市开发企业中除了绿城中国的销售均价同比有66.7%的明显上升外，共有7家上市开发企业销售均价同比有不同程度下降，占大多数，其中恒盛地产下降尤其明显，同比降幅为51.2%。比如万科，2月的销售均价是10194元/平方米，比1月份下降0.5%，比2011年同期下降了7.9%。
记者观察
开发商也纠结：
想降价又害怕
但是，“开发商已经开始陷入扛和降的纠结之中。”谢逸枫表示。
开发商的确很纠结。面对业绩目标和政府压力，不少开发商也想降价，但是，他们害怕降价之后旧业主“不答应”以及由此带来的负面反应。“谁愿意降价卖，但是我不降价怎么办？现在售楼处不被砸的楼盘，基本都卖不动。”华南某一开发商业内人士表示。
“两会后，的侥幸利好破灭，那么库存压力以及3月份即将到来的信托兑付高峰会压迫开发商降价促销。”北京中原地产市场总监张大伟表示。
“在库存量持续增长、地方政府新政频被叫停的市场背景下，发展商要快速回笼资金，唯有进行较大幅度的让利，方能打破目前市场僵持状况，因此，楼价仍存一定下降空间。”经纬行研究中心总监朱欣苑表示。
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