[摘要] 游离于楼市正规军之外的“小产权房”，由于部分人误读“建立城乡统一的建设用地市场”这一改革信号，近期迅速升温，“转正”预期上升。这一预期渐长，导致各地对于“小产权房”的炒作风气日涨，“小产权房”短期内出现跳价的现象。
游离于楼市正规军之外的“小产权房”，由于部分人误读“建立城乡统一的建设用地市场”这一改革信号，近期迅速升温，“转正”预期上升。这一预期渐长，导致各地对于“小产权房”的炒作风气日涨，“小产权房”短期内出现跳价的现象。
在这一背景下，11月22日晚，国土部、住建部联合发出紧急通知，称要严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为；紧接着24日上午，两部联合召开视频会议，对遏制小产权房工作做出详细部署。
国土资源部副部长徐德明在视频会议上在视频会上表示，最近一段时间，各省市要集中精力、集中时间选择一两起建设销售小产权房的顶风违法案件，依法从严从重处理，向社会公开曝光。对违规为小产权房项目办理建设规划许可、发放施工许可证和销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的国家工作人员，要追究责任，对监管不力、失职渎职的要严厉从重问责。 国土部执法监察局局长李建勤表示，下一步，两部委还将开展一次集中的小产权房排查，摸清底数。
而此前2012年8月，国土部和住建部也联合下发通知，明确提出小产权房等违法用地不得予以确权登记、坚决查处在建在售行为。尽管有明令禁止，但小产权房以其价格较低、手续较简、准入无限制等优势，迎合了不少人的需求，有很大的市场。
那么究竟什么事小产权房？为什么要清理小产权房？这其中有哪些问题，今天我们就来了解一下。
什么是小产权房？
“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。
类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
小产权房产生的原因：
1、城市房价过高
小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另一个角度也说明了现在许多大中城市高企的房价正是催生小产权房的重要原因之一。
“小产权房”由于地价低廉，没有缴纳相关税费，房价较低，具有较强的竞争力。虽然我国三令五申购买“小产权房”不受法律保护，但是“小产权房”的价格优势仍吸引了部分百姓购买。其中也不乏一些消费者存在侥幸心理，期待后期“小产权房”能得以转变身份。需求的存在以及较大的利润空间，为“小产权房”的生存和发展提供了空间，尤其在动辄每平米四五万元的一线城市等房价上涨较高的地区，“小产权房”的价格优势更加诱人，因而转化了大量现实的购买群。
2、钻法律的空子
《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定：“参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。在宪法的第十条中也清楚的写着：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。
3、农地制度不合理
农地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。 而小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用（如学校）、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。因而其开发成本，相比真正的商品房成本能低过 1/3。这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。而在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的远远高于政府征收土地的补偿金额。
两部门联合遏制
“小产权房”是否将从此退出历史舞台？
市场人士大多认为，解决这一问题尚任重道远。针对增量“小产权房”，通过加大执法力度来解决尚非难点，关键是如何处理存量的问题，挑战不小。如果强拆则容易激化矛盾，毕竟“小产权房”的居住属性，满足了很多中低收入群体的住房需求。而“转正”显然没有指望。随着新型城镇化的推进，迫切需要寻找到一条合适的道路，从根本上解决这一问题。
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