[摘要] 从土地出让与市场消化速度来看，淮安房产市场有着显著的“大跃进”痕迹。若仅以过去两年为样本，假设土地已全部建成，两年间淮安库存将激增1550万平方。假以此两年为标本，连续十年现状不变，淮安十年间库存将增长15500万平方。淮安房产泡沫不是个别城市现象，而是同全国二三线城市一样，高库存下的房产发展面临严峻挑战。
小隐隐于市，草野多高人。淮安房天下业主论坛开辟新板块“淮安剑客”，供业内外人士指点江山激扬文字，供众网友信马由缰挥斥方遒，楼市纵横皆在笔下，看淮安楼市，高手几何？
《淮安剑客》第18期，网友“长天一雁”撰文《七彩外衣，一触即破：浅谈淮安房地产泡沫》。
2012年淮安全年出让土地约480万平方，2013年淮安全年出让土地约390万平方。若以平均容积率3.0计算，仅2012、2013两年出让的土地建成面积约为2610万平方。而2012年淮安楼市成交面积为460万方，2013年为600万方。若仅以过去两年为样本，假设土地已全部建成，两年间淮安库存将激增1550万平方。假以此两年为标本，连续十年现状不变，淮安十年间库存将增长15500万平方。以目前淮安均价4000计，两年间空置房产总市值约620亿。然而2013年淮安全市GDP仅为2156亿元。空置资产占到全市GDP约近三成。淮安房产泡沫可怕程度可见一斑。
然而，以上所计算的房产泡沫并不完全成立。首先，淮安市区土地资源有限，每年出让土地总量难以继续保持快速增长，而且已出让土地也有开发周期，短则三五年，长则十年、二十年；其次，从数据上看2013年全市成交面积较2012年约上涨30%，以此趋势来看，库存消化能力在逐年增大。但这并不能说淮安的房地产没有泡沫，或泡沫不大，即便把以上计算泡沫缩小10倍，十年间淮安库存依然有着1550万平方的增量，这一数字依然可怕。
从土地出让与市场消化速度来看，淮安房产市场有着显著的“大跃进”痕迹。前几日，南宁发布文件,有限度地放开“限购”中的“限外”标准，这一文件引发市场震动。在严格执行了数年限购政策之后，首次现省会城市松动，这也是各地政府希望重启房地产市场的预兆。相对各地政府，众多品牌房企对“楼市松绑”显得更加迫在眉睫。上市房企高涨的库存,更是在2014年的一季度出现了惊人的增长:根据各公司发布的一季报,四大龙头房企“招保万金”中,万科存量增幅高达30%;保利一季度存量为2399亿元,增幅为28%;招商地产为784.8亿元,增幅为7%;金地集团为766亿元,增幅为9%。港股上市的碧桂园2013年年报也显示,去年其存量总建筑面积超过4500万平方米,按照2013年的销售规模,其需要大约3年或者更长时间才能够消化掉现有库存。
“实际上,前期房地产企业在一些二三线城市‘大跃进’造成的房产供过于求泡沫化风险正在显现。”中国房地产研究会副会长胡志刚说。日益增加的库存量让房企的拿地行为变得更加谨慎。统计数据显示,截至4月23日,排名国内销售额前20位的房企,用于拿地的资金逐月减少。
淮安房地产泡沫：七彩外衣 一触即破
由此看来，淮安房产泡沫不是个别城市现象，而是同二三线城市一样，高库存下的房产发展面临严峻挑战。无数次的事实证明，房产市场良性发展并不能完全依赖政府政策干预。房地产的泡沫化发展让政府各项数字巨增，屡试不爽的政府早已将土地出让看的天经地义。版图扩张、强调政绩、每届政府任期有限，这一切都让房地产正驶往一条不归路，长此以往，经济发展或将遭受重创。目前来看，有轨电车正强势涌进“东扩南连”热潮，然而，淮安“鬼城”何时能见天日，仍有众多未知数。
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