[摘要] 肇始于2010年3月的房地产调控在2011年进入“见效期”。这一年，全国各层级城市住宅成交量的过半跌幅以及成交价格的明显下降，让大小房企开始感觉身心俱疲。绿城地产、证大地产等知名房企开始出售项目以保安身之处；万科在这一年亦正式成立商业地产公司从而打破了“只做住宅”的传统。
昨天股市龙年开市天，但是期盼的“龙抬头”没有出现，特别是房地产板块，在春节楼市成交冰点的消息声中，直接来了个“下马威”，跌幅位居第七，龙头万科下跌幅度达到了4%。
“问君能有几多愁，恰似2012去卖楼……”开发商销售人员龙年伊始就表达了对卖楼的担忧。记者查阅目前的数据显示，楼市已经进入了下行周期，2012年，对于房地产开发企业来说，最重要的是卖楼及怎么将楼卖出去。有上市房企在微博上表态：“我们定当贡献出全部智慧和精力，过好严冬！”
昨天房地产板块走势低迷，板块内多数个股出现下跌，包括万科A、招商地产、保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)、金地集团等均出现一定幅度下跌。
根据数据中心统计显示，从春节除夕（1月22日）至年初五（1月27日），广州阳光家园共计网签19套单位，同比去年春节前六天下降59.6%，网签均价为10257元/㎡，同比下降12.7%，呈现量价齐跌的态势。
房企放大假 三月现行情
春节7天假期，上海楼市成交量连续第3周大幅下跌，全市新房成交均价17099元/平方米，一共成交16套折合面积1749平方米，同比2011年春节一周的成交量分别下降27.9%和33.3%。
杭州更惨，春节7天假期，共成交商品房1套，预订2套，为五年来。
济南市透明售房网成交数字显示，新建商品住宅春节假期成交量为零。北京春节长假被爆零成交，不过北京住建委解释说，是因为长假暂停了房地产交易管理系统。
然而，对于春节业绩，房地产界很不以为然。“年年出这种傻瓜新闻，不知道大多数房企和代理公司春节放假，初五才上班吗？”广东保利房地产开发有限公司董事长余英在微博上表示。话虽然粗了点，不过的确也是实情。记者昨天采访发现，不少地产公司的员工仍沉浸在幸福的假日当中。
“我现在不在广州，正月十八才正式上班呢。”恒大地产某员工向记者表示。虽然恒大的各个楼盘在春节期间照常营业，但是仅仅保留一两个值班人员而已，并没有做推广活动。而大部分员工今年的假期长达20天，比往年多了5天。
“今天不上班，明天才正式上班呢。”昨天万科广州区的一名员工告诉记者。而万科在金沙洲的楼盘金域蓝湾，一直到初六才开市。
记者从中海地产 获悉，旗下在华南区的楼盘，都是到年初四才开市。“每年春节成交都很淡，怎么也要到3月份才来一波吧。”某上市房企华南区高层告诉记者，不能简单地就以此来推论房地产很惨淡，而且，这种趋势，也是延续去年四季度的颓势而已。
对此，经纬地产研究总监朱欣苑表示，每个春节成交都比较低，发展商都不推货，今年很多楼盘都是到年初五年、初八才推货。当然，房地产商放大假也和市道有关，“市道好的时候，开门会早一点。”
“上半年成交有一定的难度，观望气氛会比较浓，但是不排除三四月份会有一定的回升。”朱欣苑表示。
信贷影响将扩大
房产销售难上难
“信贷额度的减少是2011年出现楼市调控效果的最主要因素，在2012年上半年限购政策不会放松，信贷因素的影响还将扩大。”北京中原地产市场总监张大伟表示。
“人生自古谁无死，2012去卖楼；踏破铁鞋无觅处，那人依旧在卖楼；夕阳无限好，那人在卖楼；惜秦皇汉武，又在卖楼……”如何卖楼已经成了今年开发商的心病。“不预测，不等待，毕竟市场是很难一概而论的，而且不同的区域，不同的产品，销售策略并不一样。”某上市房企华南高层向记者表示，比如说去年的淘金家园，只要价格降到一定程度，刚需就摆在那里。
“一场史诗般的决赛，纳（达尔）没赢，遗憾！可没有输者，双方都拼尽了全部力量，都是成功者，依然爱纳（达尔），开始喜欢德约（科维奇）了！华南的同事们，面对房地产的严冬，只要我们努力了，贡献出我们的全部智慧和精力，我们就是成功者。”中海副总裁、中海地产华南区总经理曲咏海在微博上号召。对此，中海内部人士呼应：“我们定当贡献出全部智慧和精力，过好严冬！”
甩卖商业地产
绿城欲轻装上阵？
龙年开工的天，在去年深陷媒体暴风眼的绿城中国再次亮相：大行瑞银引述绿城中国管理层称,绿城目前正与潜在买家洽谈,将再出售4个项目,希望再套现60亿元。
记者前日就此消息向绿城中国有关人士求证，该人士表示，一切需以港交所发布公告为准，目前尚不知情。记者发现，这4个项目均为商业项目，而商业地产在绿城产品中所占比重向来不大，或者这一次，绿城想甩卖商业地产，轻装上阵？
甩卖吃饭家伙 瑞银评价仍不乐观
由于资金链紧张，绿城中国在去年底开始出售资产，合共套现37.26亿元人民币。
本次瑞银透露的消息称，绿城中国意欲再出售的项目为上海天山路写字楼项目、温州鹿城广场、青岛审计局商业项目以及北京奥克伍德雅居。
需要注意的是，这四个项目均是当地的高端商业项目。而绿城一向专注于中高端精品住宅产品的开发，商业物业比重较小。在其产品组合中，由高层、多层以及别墅构成的住宅类占90%以上，而包含酒店式公寓、星级酒店、写字楼等在内的商业类产品占比不足10%。
虽然商业地产不受限购影响，但是商业地产在运营方面，尤其考量开发企业的资金实力。2012年，面对资金困局，绿城中国或者是想甩卖商业项目，轻装上阵？
然而，瑞银对绿城的评价并不乐观。瑞银表示，绿城中国(03900)公司定2012年销售合同目标为450亿人民币，按年增36%。但瑞银维持销售合同预测270亿元，主要由于该行对公司推货量存疑，其认为以绿城目前财务紧绌情况下，相信未必有足够资金进行开发。
回顾：为何深陷泥潭不能自拔
绿城中国为何会深陷泥潭而不能自拔？分析绿城的项目可以看到，首先，绿城产品主打中高端精品住宅产品，而这正是2011年宏观调控的最主要目标，限购政策下，即便你有钱，也没有资格买。
其次，绿城的区域布局主要集中于长三角地区的一、二线城市。数据显示，绿城在售项目中75%以上集中在长三角地区的一、二线城市。“绿城九成以上的在售项目都处于限购城市中，其回笼资金难度陡增。”业内人士表示。
除了产品结构布局，还和其快速扩张之路有关。据绿相关统计，绿城在2010年历经6次信托融资，共筹资31.5亿元。加上前几年成立的信托产品，绿城通过房产信托融资的规模接近百亿。目前绿城的信托成本在14%左右，占到所有资金来源的约20%。
“2010年底银监会进一步收缩房地产信托，此举大幅度削弱了以信托融资为主要渠道之一的绿城集团(绿城阳光公馆 绿城百合公寓)的融资能力。”周建成评述。
变卖资产以求生存的开发企业不只是绿城一个。在产权交易所的公开资料显示，需要转让的包括上海长江昌鑫置业投资有限公司51%股权，海南天鸿海岛房地产开发有限公司70%股权。 北京中原统计几大产权交易所数据显示：截至28日，1月份新增挂拍的房地产股权近10宗，合计市值近20亿。
去年房地产贷款同比少增7704亿元
昨日央行公布《2011年金融机构贷款投向统计报告》，报告显示，截至2011年12月末，全部金融机构人民币各项贷款余额54.79万亿元，同比增长15.8%，全年累计增加7.47万亿元。2011年主要金融机构房地产贷款新增余额1.26万亿元，同比少增7704亿元。
央行数据显示， 2011年全年房地产增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点。此外，2011年12月末，地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%。房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1%，比2010年末低5.9个百分点。
而去年保障房贷款增速继续提高，2011年12月末保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。申银万国证券首席经济分析师李慧勇对本报记者表示：“预计商业房地产贷款增速将继续保持低位。因此，相关贷款增速恢复到去年同期水平需要等到央行存款准备金再次下调。”
（来源：广州日报）
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