[摘要] 小产权房，因为没有任何保障，购买者一般都不怎么看好，更别奢望着升值了。而在淮阴区双和社区，没有土地使用证、没有房产证等相关房产证明，一套房子相比2001年，价格却已上涨到原来的10倍。而且，按照目前的行情，小产权房的价格似乎还有上涨的空间。不过，表面繁荣的背后，问题却重重。
小产权房，因为没有任何保障，购买者一般都不怎么看好，更别奢望着了。而在淮阴区双和社区，没有土地使用证、没有房产证等相关房产证明，一套房子相比2001年，价格却已上涨到原来的10倍。而且，按照目前的行情，小产权房的价格似乎还有上涨的空间。不过，表面繁荣的背后，问题却重重。
价格疯涨背后问题重重
近日，记者走访了双和社区的一些住户。从他们的口中记者得知，2001年双和村开始对外出让土地，让市民自己在土地上建造房屋。当时，购买土地的市民拿到一张建筑图纸，所有房屋必须按照这张图纸建造。据介绍，这种土地出让方式在区政府会议纪要里有所体现。
赵权在2005年从双和社区购买了一套小产权房，除了双和村出具的土地出让金收据（收据上加盖区行政审批中心的章）外，赵权手中没有其它房屋所有权证明。当时，他花了50万元购买了一栋250平米的二层小楼。而当初在建造的时候，赵权介绍，成本价也不过10万元。10年后的今天，其价格更是高歌猛进。“没有100万元，我不会卖的。”赵权说。虽然大家都知道是小产权房，双和社区的房屋买卖似乎还很顺利，找不到合适的买家，房屋的主人不会轻易出手。
与一般的小区相比，双和社区欠缺一些配套设施。东南西北，双和社区没有一个围墙，住户各自为政，个人对个人的安全负责。社区每户一年交纳100元的垃圾清运费，除此之外，没有其它费用。这里的住户，家里都是吃深水井的水，自来水一直没有通到这里。据了解，社区北面的一条路，从社区开始建设到现在一直都是土路，晴天尘土乱飞、雨天泥泞不堪。由于缺乏统一管理，记者在社区看到部分住户正在楼顶加盖房屋。
据了解，小产权房是一些村集体组织或者是开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋，或是由农民自行组织建造的商品房。2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确指出小产权房不得登记发证。
没有法律保障 风险很大
名不正言不顺。作为一种畸形发展的房地产形式，小产权房的持有风险一直没有消除。这无形中给持有人埋下了隐患。清河区人民法院民一庭庭长黄波介绍，小产权房的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》(1999年）第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（2007年）规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（2008年）再次强调，“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”
应该说，国家法律、政策对城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”是严格禁止的。如果城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，则无从获得土地使用证、房产证、契税证等合法手续的房产，其地上利益难以获得有效的法律保障。
《中华人民共和国土地管理法》第62条及其它相关条款的规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只有具备集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，不具备宅基地使用权资格的人反而成为了宅基地的直接使用者，这与《中华人民共和国土地管理法》的规定显然是矛盾的。该法第63条也明文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制。农村宅基地的所有权在集体，使用权仅限于村民，农民将房屋卖给城市居民等非集体经济组织成员，实质上是使用土地进行了非农建设，该种行为被法律所禁止，转让合同自始无效。
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